Ugovor o udjelu prema obrascu 3 214. Zakon o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada - Rossiyskaya Gazeta. Ugovor o sudjelovanju u izgradnji

Ovaj članak započinje seriju članaka o primarnom stambenom tržištu. I počeo bih s pravnim temeljem za prodaju stanova u novogradnji -214 Saveznog zakona od 30. prosinca 2004reguliranje odnosa stranaka oko prikupljanja novca za izgradnju i nastanka prava na stanovima među dioničarima. U ovom članku ćemo pogledati ključne točke ovog zakona i kako programeri mogu zaobići odredbe ovog zakona.

Prije stupanja na snagu214-FZ01. ožujka 2005. godine poduzetnici su u pravilu počeli graditi čim su dobili pristup gradilištu, istovremeno izrađujući dokumentaciju za izdavanje dozvola. U isto vrijeme počeli su se prodavati stanovi od najranijih faza izgradnje, jer bilo je potrebno financiranje za izgradnju kuće. Cijena kvadrata bila je znatno niža od “kvadrata” na sekundarnom tržištu, što je kupnju stana u novogradnji činilo vrlo isplativim, iako vrlo rizičnim događajem.

Nerijetko je bilo slučajeva da je neka tvrtka Rogovi i Kopita radi privida ogradila gradilište i iskopavanjem jame i izlivanjem temelja imitirala burnu građevinsku aktivnost na njemu. U ovoj fazi se prodavalo što više stanova, neki i po dva-tri puta, a onda je gradnja zamrznuta, tvrtka propala, a dioničari ostali bez novca i bez stana. Svi se sjećaju zloglasne piramidalne sheme pod nazivom "Društvena inicijativa".

Kada se nakupio priličan broj prevarenih dioničara, zakonodavci su napisali Savezni zakon Ruske Federacije od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina te o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije”, osmišljen kako bi zaštitio dioničare od beskrupuloznih programera. Sada pogledajmo njegove glavne odredbe (cijeli tekst možete preuzeti ovdje).

Pa prevedimo s parlamentarnog na ruski glavne točke 214-FZ:

1. Sredstva se mogu prikupiti za izgradnju SAMO prema ugovorima o udjelu u kapitalu (1. dio, članak 1.) ili „u slučajevima kada je to predviđeno zakonodavstvom Ruske Federacije o stambenim štedionicama” (2. dio, članak 1.).

Sve druge sheme (shema zadužnice, preliminarni kupoprodajni ugovor), iako se odvijaju, zaobilaze 214-FZ, a time i od zlog. Pogledat ćemo sive sheme za prodaju novih zgrada u zasebnom članku, stoga se ne zaboravite pretplatiti na ažuriranja web mjesta!

2. Investitor može početi prikupljati novac za izgradnju ako su istovremeno ispunjeni sljedeći uvjeti:

1) je ishođena građevinska dozvola,

3) izvršena je državna registracija vlasništva ili prava zakupa na zemljišnoj čestici na kojoj će se graditi kuća.

Neki programeri, prije ispunjavanja ovih uvjeta, počinju prikupljati sredstva prema preliminarnim ugovorima o udjelu bez državne registracije, što je također zlo.

3. Ugovor o sudjelovanju u kapitalu smatra se sklopljenim od trenutka državne registracije. Ugovor koji su stranke potpisale, a nije registriran, ne smatra se sklopljenim. Ponekad razvojni programer ponudi da potpiše ugovor i ostavi ga sa strane dok se ne skupi ugovor koji će se istovremeno predati na registraciju. Kao što razumijete, ovo je također od Zloga.

Programer također ima pravo prihvatiti novac prema ugovoru tek nakon sklapanja (tj. državne registracije) ugovora o udjelu u kapitalu, iako većina programera čini suprotno.

4. Ugovor o udjelu u kapitalu mora nužno sadržavati:

1) određivanje predmeta koji se prenosi na dioničara (zgrada ili poštanska adresa kuće, broj odjeljka, kat, položaj stana na tlocrtu, područje projekta),

2) rok za predaju stvari dioničaru,

3) cijenu, rok plaćanja i postupak plaćanja dioničara,

4) jamstveni rok za predmet. Jamstveni rok za predmet ne može biti kraći od 5 godina.

Ukoliko nedostaje barem jedna klauzula, ugovor se ne smatra sklopljenim. Uvjete ugovora, prema kojima se programer odriče odgovornosti za kvalitetu gradnje, 214-FZ smatra ništavnim.

5. Cijena ugovora može se promijeniti dogovorom stranaka nakon registracije ugovora, ako je ugovorom predviđena takva mogućnost, kao i slučajevi i uvjeti promjene.

U praksi se najčešći slučaj promjene cijene događa kada se stvarna površina stana nakon BTI mjerenja razlikuje od predviđene površine koju dioničar plaća prema ugovoru i dolazi do dodatne uplate od strane dioničara (najčešće) ili povrata dioničaru (izuzetno rijetko) nastaje. Dionički prirez obračunava se prema trošku kvadratnog metra stana u trenutku sklapanja ugovora o udjelu, a ne u trenutku nastanka pribitka.

6. Investitor mora prenijeti objekt dioničaru najkasnije u roku navedenom u ugovoru (članak 7., dio 1.), inače će morati platiti kaznu navedenu u dijelu 2., članak 7. Međutim, programer može prenijeti stan na dioničara ne prije stavljanja kuće u rad (članak 8. dio 2.).

U praksi, u ugovoru o udjelu u kapitalu, programer često, umjesto da navede određeni datum za prijenos objekta, označava razdoblje prijenosa s dodatkom "ali ne prije datuma puštanja kuće u rad", što čini prijenosno razdoblje u načelu neizvjesno.

7. Investitor i dioničar dužni su formalizirati prijenos objekta prijenosnim aktom. Rizik slučajne smrti prije prijenosa imovine na dioničara snosi investitor. Nakon potpisivanja takvog akta od strane stranaka, obveze developera smatraju se ispunjenima.

8. Dioničar može pravo tražbine iz ugovora o udjelu ustupiti trećoj osobi nakon plaćanja ugovora ili uz potpuni prijenos duga iz ugovora na treću osobu. Takav prijenos također podliježe državnoj registraciji.

U praksi takvu koncesiju najčešće izdaje sam programer; usluga može koštati od 10 do 100 tisuća rubalja.

9. Vlasništvo stana u novogradnji upisuje se na temelju upisanog ugovora o udjelu u udjelu (ili ugovora o ustupu prava tražbine), rješenja o stavljanju kuće u funkciju i potvrde o prijemu stana potpisane od strane dioničar i programer.

U ovom ćemo materijalu pogledati Savezni zakon 214 o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji u trenutnom izdanju iz 2018. Na temelju sudske prakse odabrao sam najvažnije odredbe ovog zakona koje su građanima potrebne za zaštitu prava u komunikaciji s investitorom. Ovdje možete pronaći savjete koji se temelje na pravnim normama koje stvarno funkcioniraju i primjenjuju se kada nastanu sporovi vezani uz sudjelovanje u zajedničkoj gradnji.

Kakve veze ima Zakon o zaštiti potrošača?

Unatoč usvajanju posebnog saveznog zakona od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina te o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije”, on ne regulira svi odnosi nastali tijekom dioničke izgradnje.

Osim ovog zakona, podliježu primjeni Građanski zakonik Ruske Federacije, Zemljišni zakonik Ruske Federacije i drugi propisi. Kada građanin sudjeluje kao stranka u ugovoru o udjelu u kapitalu, najhitnije pitanje je primjena Zakona Ruske Federacije od 02/07/1992 br. 2300-1 „O zaštiti prava potrošača“.

I sasvim se prirodno postavlja pitanje koji zakon primijeniti u slučajevima kada različito uređuju isto pitanje. Razlikujemo opseg Saveznog zakona br. 214-FZ i Zakona o zaštiti prava potrošača.

Opće pravilo je sljedeće. Pitanja sudjelovanja u zajedničkoj izgradnji regulirana su Saveznim zakonom br. 214-FZ, budući da su njegove norme posebne u odnosu na norme Zakona o zaštiti prava potrošača.

Pogledajmo jedan primjer. Oba zakonska akta uređuju pitanje vraćanja povrijeđenih prava potrošača (sudionika u zajedničkoj izgradnji) u slučaju da kupljeni stan nije u skladu s uvjetima sklopljenog ugovora, opisom i karakteristikama takvog objekta. Govorimo o propustu investitora da ispuni obvezu da sudioniku zajedničke izgradnje pruži pouzdane informacije o stanu. Konkretno, o potrošačkim svojstvima stana, njegovim karakteristikama, vremenu prijenosa stana, kao i općim informacijama o stambenoj zgradi, što jamči mogućnost slobodnog i pravilnog odabira odgovarajućih prostorija u zgradi u izgradnji. ().

Prema ustaljenoj sudskoj praksi, potrošač mora biti upoznat ne samo s opisom lokacije stana, već i s podacima o sastavu i smještaju električne, sanitarne i druge opreme koja se odnosi na zajedničku imovinu u stambenoj zgradi. U slučajevima kada potrošač u trenutku sklapanja ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji nije bio upoznat s dokumentacijom koja sadrži gornji opis stana i onoga što je s njim povezano, protiv potpisa, postoji bitna povreda zahtjeva zakona i prava sudionika zajedničke gradnje.

Odgovornost izrađivača, u ovom slučaju, je uređena i uključuje obvezu da na zahtjev potrošača besplatno otkloni nedostatke u primjerenom roku, razmjerno smanji ugovorenu cijenu ili da potrošaču naknadi troškove otklanjanja nedostataka. Osim toga, moguće je raskinuti ugovor na Vaš zahtjev uz povrat iznosa koji ste platili po ugovoru u roku od 10 radnih dana, kao i plaćanje kamata za korištenje navedenih sredstava ().

Istodobno, nije dopušteno koristiti druge načine zaštite i vraćanja prava potrošača koji nisu predviđeni u ovom slučaju, uključujući i one propisane Zakonom o zaštiti prava potrošača. Na primjer, pravila o zamjeni stana koji je predmet prijenosa prema sporazumu o zajedničkoj izgradnji s ekvivalentnim () ne podliježu primjeni.

Međutim, u situacijama kada odnosi koji su nastali nisu regulirani Saveznim zakonom br. 214-FZ, primjenjuje se Zakon o zaštiti prava potrošača ().

Kao primjer navedimo odredbe Zakona o zaštiti prava potrošača koje se tiču ​​pitanja naknade moralne štete i naplate novčane kazne od nositelja zahvata. Budući da Savezni zakon br. 214-FZ ne sadrži pravila koja reguliraju mogućnost ili postupak za naknadu moralne štete, ili naplatu novčane kazne za nepoštivanje zakonskih zahtjeva na dobrovoljnoj osnovi, odredbe Zakona o zaštiti Prava potrošača podliježu primjeni. Međutim, imajte na umu da se norme zakona primjenjuju pod uvjetom da je sudionik zajedničke izgradnje građanin koji kupuje stan prema DDU za osobne, obiteljske, kućanske i druge potrebe koje nisu povezane s poslovnim aktivnostima ().

Naziv ugovora i njegov sadržaj. Što ako se ne podudaraju?

Primjena Saveznog zakona br. 214-FZ pri nastanku i rješavanju sporova s ​​građanima (potrošačima) nije korisna za programere. Jedan od načina da se građani dovedu u zabludu o mogućnosti primjene ovog zakona ako nositelj projekta prekrši svoje obveze jest promjena naziva ugovora.

Praksa korištenja takvog naziva kao "preliminarni kupoprodajni ugovor" postala je široko rasprostranjena. A budući da Savezni zakon br. 214-FZ ne regulira odnose koji nastaju pri sklapanju preliminarnih kupoprodajnih ugovora, tada, prema logici developera, s nazivom ugovora koji on odabere, sankcije predviđene Federalnim Zakon br. 214-FZ neće se primjenjivati ​​na njega za nepravilno ispunjavanje obveza.

U takvim situacijama morate znati i primijeniti vrlo važno pravilo: vrstu ugovora određuje njegov sadržaj. To znači da naziv ugovora ima sekundarno značenje - uvjeti i sadržaj sklopljenog ugovora, iz kojih se utvrđuje vrsta ugovora (), imaju pravni značaj.

Što se tiče sporazuma o zajedničkoj izgradnji, u sudskoj praksi formirana su sljedeća pravila.

U slučajevima kada postoji sporazum koji ne ispunjava uvjete iz Zakona br. 214-FZ, ali zapravo se mislilo na sporazum o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, na transakciju se primjenjuju odredbe ovog zakona, uključujući odgovornost mjere predviđene u njemu.

Stvarni sadržaj ugovora treba utvrditi bez obzira na njegov naziv. Uvjete zaključenog ugovora treba shvatiti doslovno, tj. na temelju značenja riječi i izraza sadržanih u njemu, kao i na temelju uvjeta ugovora u cjelini, uzimajući u obzir svrhu ugovora. Dakle, ako je predmet sporazuma prikupljanje sredstava za izgradnju stambene zgrade, a vi ste kao ugovorna strana platili troškove stana, tada se u pravilu primjenjuju norme Saveznog zakona br. 214. -FZ () primjenjuju se na ugovor koji ste sklopili, bez obzira na njegov naziv.

Ovaj zaključak temelji se na sadržaju: Zakonom se uređuju odnosi vezani uz prikupljanje sredstava od građana za zajedničku izgradnju stambenih zgrada i nastanak prava vlasništva na objektima zajedničke izgradnje i prava zajedničkog zajedničkog vlasništva zajedničke stvari u stambenoj zgradi između sudionika. u zajedničkoj izgradnji, a također uspostavlja jamstva zaštite prava, legitimnih interesa i imovine sudionika u zajedničkoj izgradnji.

Rokovi izgradnje mogu se pomjeriti samo uz Vašu suglasnost!

Jedini pravni oblik odgode prijenosa stana prema ugovoru o sudjelovanju u kapitalu je sklapanje dodatnog sporazuma, podložno državnoj registraciji. Nikakvi drugi oblici obavijesti, obavijesti ili sporazuma nisu prihvatljivi, tj. ne povlače za sobom promjene rokova izgradnje.

Zakon br. 214-FZ jasno regulira postupak za radnje razvojnog programera u slučaju propuštanja rokova izgradnje. Dakle, prema, ako je nemoguće dovršiti izgradnju stambene zgrade u roku određenom u ugovoru, investitor je dužan najkasnije dva mjeseca prije isteka roka navedenog u ugovoru poslati sudioniku zajedničke građenja obavijest o odgodi roka, kao i prijedlog izmjene ugovora.

Uređuje se postupak izmjene ugovora o udjelu u kapitalu zbog kršenja rokova građenja. Konkretno, dodatni sporazum o izmjeni vremenskog okvira izgradnje mora biti sklopljen u pisanom obliku i mora biti podvrgnut državnoj registraciji.

Napominjemo da zakon ne predviđa mogućnost jednostrane izmjene ugovora o udjelu u kapitalu. To znači da nikakve obavijesti programera o promjenama u razdoblju izgradnje neće dovesti do promjena u uvjetima ugovora o uvjetima izgradnje stambene zgrade. Bez vašeg pristanka, programer nema pravo odgoditi datum izgradnje na kasniji datum ().

Kako registrirati ugovor bez programera

Ako se programer ponaša u lošoj vjeri, izraženo u izbjegavanju registracije sporazuma o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji, nemate izbora nego se obratiti sudu sa zahtjevom za registraciju sporazuma. Unatoč činjenici da, kao opće pravilo, registracija sporazuma zahtijeva obostranu prisutnost stranaka.

Ako programer izbjegava registraciju sporazuma, potrebno je koristiti, prema kojem sud ima pravo donijeti odluku o registraciji sporazuma za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji.

Na sudu ćete morati pružiti dokaze da je ispoštovan pravilan oblik transakcije (), da nema prepreka za njegovu državnu registraciju (), kao i da programer izbjegava prolazak kroz ovaj postupak.

Drugim riječima, morate imati u rukama pismeni ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, čiji sadržaj odgovara nazivu, potpisan od strane vas i predstavnika investitora. Morate imati dokumente koji potvrđuju poštivanje uvjeta ugovora s vaše strane - plaćanje troškova stana. Također, moraju postojati dokazi o slanju prijedloga programeru za državnu registraciju gore navedenog sporazuma.

Ako su razmatrani uvjeti ispunjeni, sud će donijeti odluku u skladu s kojom će se ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji registrirati ().

Kuća je izgrađena. Ne opuštaj se!

Potrošač treba obratiti posebnu pozornost na potpisivanje akta o primopredaji stana prema ugovoru o udjelu. Jer kada ga potpišete, vrijeme je da navedete sve uočene nedostatke i zatražite njihovo besplatno uklanjanje.

Treba uzeti u obzir da zakonodavstvo o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji ne sadrži odredbe kojima se utvrđuje odgovornost investitora za kršenje rokova za ispunjavanje zahtjeva za besplatno uklanjanje nedostataka utvrđenih tijekom prijenosa stana (u slučaju kada projekt dioničke izgradnje prihvatio je dioničar s takvim nedostacima).

No, odgovornost za povredu prava potrošača predviđena je Zakonom o zaštiti prava potrošača. Dakle, u skladu s tim, imate pravo zahtijevati, između ostalog, hitno, besplatno otklanjanje nedostataka na proizvodu. U pravilu, ako rok za otklanjanje nedostataka nije ugovoren u pisanom obliku, izvođač ih je dužan odmah otkloniti. Ako je rok ugovoren u pisanom obliku, ne može biti dulji od 45 dana - članak 20. navedenog zakona. Prema tome, za kršenje navedenih rokova, programer je dužan platiti kaznu (kazna) u vašu korist za svaki dan kašnjenja u iznosu od jedan posto cijene stana ().

Što se tiče postupka prihvaćanja stana nakon završetka izgradnje stambene zgrade, on je detaljno uređen Saveznim zakonom br. 214-FZ. Istodobno, kršenje utvrđenog postupka od strane programera znači da stan nije prenesen na njih, i, kao rezultat toga, povlači odgovornost za kršenje uvjeta izgradnje navedenih u ugovoru.

Postupak prijenosa stana utvrđen je u. U skladu s njim, nositelj zahvata, najmanje mjesec dana prije roka za prijenos stana utvrđenog ugovorom, ili ako je ugovorom predviđen rok za početak prijenosa i preuzimanja stana, najmanje četrnaest radnih dana prije početka primopredaje, dužan je potrošaču poslati obavijest o završetku izgradnje stambene zgrade i spremnosti stana za primopredaju. Investitor je također dužan upozoriti potrošača o potrebi preuzimanja stana i posljedicama nepostupanja potrošača.

Potrošač, kao sudionik zajedničke izgradnje, koji je primio poruku od investitora o spremnosti stana za prijenos, dužan ju je prihvatiti u roku navedenom u ugovoru ili, ako takav rok nije utvrđen, u roku 7 radnih dana od dana primitka navedene poruke.

Ako potrošač odbije primiti stan, nositelj projekta, nakon 2 mjeseca od datuma navedenog u ugovoru o prijenosu stana na sudionika zajedničke izgradnje, ima pravo sastaviti jednostrani akt ili drugi dokument o prijenosu stana. apartman. I očito niste zadovoljni ovom opcijom, budući da ovakav razvoj događaja komplicira proceduru podnošenja zahtjeva za kvalitetu ustupljenog stana.

Ako dođe do spora oko poštivanja postupka prijenosa stana od strane programera na potrošača, odgovornost je programera dokazati činjenicu pridržavanja razmatranih obveza da obavijesti sudionika zajedničke izgradnje ().

zaključke

Primjena Saveznog zakona br. 214-FZ u praksi je komplicirana protivljenjem investitora, koji nastoji smanjiti rizike i odgovornost u izgradnji stambenih zgrada. A moguće je suprotstaviti se investitoru samo kompetentnom uporabom zakonodavnih normi u vlastitom interesu.

Budući da je zakonodavstvo u području zajedničke gradnje opsežno i specijalizirano, preporučamo da nam se, ako imate pitanja ili nedoumica u vezi svojih prava, obratite za stručni savjet.

Prije svega, shvatimo što je DDU; ovaj pojam se obično shvaća kao posebna vrsta ulaganja, prema uvjetima koje građevinske tvrtke privlače kapital trećih strana za izgradnju zgrade. Sklapanje ugovora o udjelu u gradnji trenutno je najpopularnije. Kako bi se osigurala zakonitost transakcije, sastavlja se poseban dokument koji se naziva "ugovor o udjelu", skraćeno DDU.

Kupnja stana prema ugovoru o udjelu u kapitalu izgleda otprilike ovako:

• razvojna tvrtka stječe ili unajmljuje zemljište i izrađuje sve potrebne dokumente za rad;
• potpisuje DDU s pojedincima ili pravnim organizacijama i započinje proces izgradnje kuće;
• nakon završetka gradnje, osobe koje su uložile svoj udio u proces i imaju odgovarajući ugovor u ruci, priznaju se kao vlasnici nekretnine.

Tko je uključen u proces

Kao iu svakom ugovoru, strane koje ga potpisuju imaju određeno ime. Prva stvar koju osoba koja je odlučila kupiti dom mora shvatiti je tko je tko po definiciji. Glavne strane prema ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji su investitor i dioničar. Međutim, osim njih, postoje i druge strane:

• kupac;
• generalni investitor;
• izvođač radova;
• glavni izvođač radova;
• programer

Tko je od njih za što zaslužan i u kojoj mjeri ti “drugovi” mogu utjecati na odvijanje radova?

Ovaj pojam odnosi se na onoga tko posjeduje prava na zemlju. Tijekom izgradnje kuće, prava se formaliziraju kao vlasništvo ili zakup.

Dozvola za izvođenje građevinskih radova na ovom određenom mjestu također se izdaje na ime nositelja projekta. Investitor može jednako biti državna agencija ili privatna organizacija bilo kojeg oblika vlasništva.

U skladu sa zakonskim aktima, nositelj projekta istovremeno djeluje i kao generalni investitor. To znači da za početak gradnje mora sudjelovati vlastitim novcem, najmanje trećinom ukupne cijene projekta.

Ovaj pojam odnosi se na osobu koja ima pravo dobiti udio ili, drugim riječima, dio kuće u izgradnji. Obično je udio ograničen na kvadraturu u koju se namjerava useliti nakon završetka izgradnje i puštanja zgrade u pogon. Kako bi osigurao svoja prava, dioničar (investitor) potpisuje ugovor o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji s investitorom i prenosi iznos naveden u ovom dokumentu.

Generalni izvođač (generalni izvođač) je osoba ili organizacija koja preuzima obvezu obavljanja svih radova koji se izvode na gradilištu. On kontrolira sve - od kopanja jame do dovršetka krova i opskrbe zgrade svim komunalnim uređajima. On je taj koji je odgovoran kupcu za kvalitetu i vrijeme obavljenog posla. Tipično, glavni izvođač uključuje druge organizacije u proces - izvođače, podizvođače - za izvođenje različitih vrsta radova.

Dešava se da je investitor istovremeno generalni izvođač, kupac i generalni investitor.

Developer

Ovaj koncept je širok i nema formalnu definiciju. Tako sebe nazivaju svi koji se bave razvojem građevinskih projekata. U ovom kontekstu mislimo na sve radnje usmjerene na povećanje tržišne cijene nekretnine: izgradnja, popravci, rekonstrukcija, promjena funkcionalnosti. Ova se riječ ponekad koristi i za one koji upravljaju financijskim tokovima tijekom procesa izgradnje.

Jednom riječju, to se može nazvati programer, generalni izvođač, generalni investitor i bilo koja tvrtka koja je na ovaj ili onaj način uključena u izgradnju i pripremu određene nekretnine za puštanje u rad.

Savezni zakon 214 - uređenje pravnih odnosa

Već neko vrijeme registracija predškolskog odgoja u novogradnji strogo je regulirana na državnoj razini. Razlog tome je sve češća pojava prijevara na primarnom tržištu prodaje nekretnina, kao i povećanje broja dugoročnih građevinskih projekata i prevarenih dioničara.

Regulatorni dokument broj 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji” namijenjen je reguliranju pravnog odnosa između developera i osobe koja je uložila vlastita ili posuđena sredstva u izgradnju stambenog prostora.

Standardni DDU ugovor prema 214-FZ 2017 predviđa da određeni uvjeti moraju biti uključeni u ugovor. Odsutnost svakog od njih može postati osnova za proglašavanje dokumenta nevažećim.

Ugovor mora sadržavati:

• potpune i točne podatke o investitoru koji sklapa ugovor i prodaje stan;
• podaci o dioničaru;
• što točnije definiranje nekretnine: katastarski broj zemljišta, plan uređenja, plan, površina, broj prostorija, položaj i kvadratura ostalih prostorija, kat, položaj u odnosu na druge stanove, materijal i dr.;
• rokove za stavljanje kuće u funkciju i njezinu konačnu predaju investitoru;
• ukupni trošak prostora, kao i fiksna cijena po 1 m2;
• postupak za osiguranje plaćanja, sankcije za nepoštivanje rokova plaćanja;
• jamstvo za objekt koji se gradi - više od 5 godina za zgradu i najmanje 3 godine za komunikacije;
• datum i mjesto sastavljanja ugovora.

Na zahtjev stranaka, u dokument se mogu uključiti dodatne klauzule koje su potrebne u određenim uvjetima. Bilo koji dodaci ne mogu biti u suprotnosti sa zakonom.

Važna točka! Svakako provjerite podatke o tvrtki s kojom potpisujete ugovor. Oni su ti koji bi se trebali pojaviti u drugim dokumentima: projektnoj deklaraciji, građevinskoj dozvoli i zemljištu itd.

Norme Saveznog zakona br. 214 postavljaju programere u prilično strog okvir. Prije svega, to se odnosi na vrijeme završetka građevinskih radova. Prema zahtjevima ovog dokumenta, dioničari imaju puno pravo u bilo kojem trenutku dobiti pouzdane informacije o napretku radova.

Sukladno navedenom zakonu, DDU ugovor je dokument koji mora sadržavati potpune i istinite podatke o predmetu financiranja. Preporučljivo je znati da u ovom svojstvu djeluju i stambena i nestambena područja. Projektom izgradnje obuhvaćena je i javna imovina. To znači pomoćne prostorije, podrume, tavane i stubišta.

Savezni zakon br. 214 utvrđuje da se registracija ugovora o udjelu u kapitalu provodi bezuvjetno. Da biste to učinili, trebate kontaktirati Rosreestr i dostaviti relevantne dokumente. Samo sporazum koji je prošao postupak državne registracije može se smatrati službeno sklopljenim.

Važno! Niti jedan drugi dokument osim DDU ne zahtijeva obveznu registraciju, te stoga ne štiti prava dioničara od makinacija prevaranata.

Da biste registrirali ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, posjetite:

• Regionalni odjel Rosreestra (10 dana za prvog sudionika i 5 za sljedeće).
• MFC je centar za pružanje javnih usluga u vašoj regiji (dulje za 1-2 dana).

Ukoliko postoji elektronički potpis, prijava ustanove za čuvanje djece može se izvršiti elektroničkim putem. Morate koristiti web stranicu Rosreestra i podnijeti zahtjev. Upravo to čine oni koji stan kupuju putem hipoteke. Kod ove opcije većina banaka daje mali popust na kamatnu stopu.

Moram znati! Prilikom elektroničke registracije DDU ugovora u Rosreestru, rokovi mogu potrajati malo duže. Međutim, to se u potpunosti kompenzira uštedama u plaćenim kamatama.

Registracija sporazuma o zajedničkoj izgradnji zahtijeva plaćanje državne pristojbe. Uz paket dokumenata potrebno je priložiti potvrdu o uplati.

Cijena

Ova točka je jedna od temeljnih u DDU. Njegov nedostatak smatra se razlogom za poništenje dokumenta.

Investitor izračunava cijenu ugovora, a investitor može samo pristati na predložene uvjete ili odbiti potpisati dokument.

Prema zakonu, dokument mora sadržavati ne samo punu cijenu stanovanja, već i cijenu svakog kvadratnog metra. Mora biti naznačeno u nacionalnoj valuti. Ako se u izračunima koristi valuta druge zemlje, mora biti naznačen fiksni tečaj prema nacionalnoj valuti u trenutku potpisivanja ugovora. Štoviše, u sporazumu stoji da se, bez obzira na stanje na deviznom tržištu, tečaj ne mijenja.

Cijena ugovora može se promijeniti samo iz jednog razloga - na temelju promjene stvarne kvadrature stana nakon završnih izmjera. Veličina dopuštenih odstupanja također je navedena u ugovoru.

Prema uvjetima navedenim u ugovoru, plaćanje se vrši odjednom ili u obrocima kroz određeno vremensko razdoblje.

Od ove godine zakonski je odobrena mogućnost alternativnih nagodbi za DDU - escrow račune. Ovaj mehanizam osmišljen je za dodatnu zaštitu novca deponenata i jamstvo povrata u slučaju raskida ugovora.

Paket dokumenata

Propisi ne preciziraju tko točno treba provesti postupak registracije. Naravno, najbolje je to učiniti osobno, ali ovaj trenutak možete povjeriti drugoj osobi koja ima odgovarajuće ovlasti. Za registraciju predškolske obrazovne ustanove u Rosreestru bit će potrebni sljedeći dokumenti:

• građanska putovnica deponenta;
• DDU sa svim dostupnim aplikacijama ili dodacima;
• pisani zahtjev stranaka za registraciju DDU;
• suglasnost supružnika (ako postoji) za provođenje transakcije, ovjerena od strane javnog bilježnika;
• ugovor o kolateralu (prilikom podizanja hipoteke);
• kratak opis objekta koji se gradi;
• potvrda o plaćanju državne pristojbe;
• punomoć s javnobilježničkom oznakom ako se dokumenti predaju putem zastupnika.

Investitor također mora osigurati građevinsku dozvolu. Izjava o projektu i dokumenti koji potvrđuju osiguranje od građanske odgovornosti.

Kako provjeriti?

Ako dokumente ne podnosite osobno, već uz pomoć posrednika, morate provjeriti je li registracija dovršena. Da biste to učinili, trebali biste pažljivo proučiti DDU nakon što ga primite. Mora sadržavati odgovarajuću oznaku.

Da biste u potpunosti uklonili sve sumnje, možete dodatno pogledati izvadak iz Jedinstvenog državnog registra. Dodatne informacije o registraciji predškolske obrazovne ustanove mogu se zatražiti od MFC-a ili na portalu Rosreestr u odjeljku "Referentne informacije o nekretninama". U prozor koji se otvori samo unesite katastarski broj iz ugovora i kliknite na “Kreiraj zahtjev”.

Kako možete provjeriti ima li investitor pravo na sklapanje ugovora? Za to postoji i nekoliko znakova koje je potrebno provjeriti što je prije moguće. Dakle, možete kupiti stan pod DDU od programera i ne pasti u zamku ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

• postoji službena dozvola za izgradnju stambene zgrade;
• podaci o izgradnji objekta objavljeni su na web stranici građevinske tvrtke ili u tisku;
• građevinska organizacija može službeno potvrditi svoje pravo korištenja zemljišta (vlasništvo ili zakup);
• Investitor se na prvi zahtjev može upoznati sa svim dokumentima koji ga zanimaju ili se oni objavljuju u javnoj domeni.

Zadatak

Ulaganja u zajedničku izgradnju u Novosibirsku vrše se u različitim fazama izgradnje kuće. Ponekad je potrebno odreći se vlastitih prava na životni prostor i tu mogućnost prenijeti na drugu osobu. Ugovor o ustupanju zajedničke gradnje vam to omogućuje.

Prema ovom dokumentu, novi vlasnik dobiva isti opseg prava kao i prethodni. Prema br. 214-FZ, točnije, članku 11. ovog zakona, ustupanje u zajedničkoj gradnji provodi se pod sljedećim uvjetima:

• sredstva za plaćanje DDU-a uplaćena su u cijelosti ili se dug prenosi uz potpisivanje novog ugovora;
• postoji suglasnost programera, jer je on obvezni sudionik transakcije;
• Državna registracija predškolskog odgoja provodi se s novim sudionikom u procesu.

Treba uzeti u obzir! Nakon raskida ugovora o cesiji, osoba koja ga je potpisala može zahtijevati naknadu samo za iznos koji je u dokumentu. Dakle, ako je stvarno plaćeno više, razliku nitko neće vratiti.

Stoga, ako želite sudjelovati u procesu koji se naziva “zajednička gradnja”, ustupanje prava možda nije najbolje rješenje.

Postoji nekoliko opcija kada je vjerojatno da će ugovor o zajedničkoj izgradnji biti raskinut. Štoviše, obje strane mogu odbiti ispuniti uvjete.

U ovom pitanju zakonska regulativa je na strani investitora. Ima više razloga da odbije daljnje ispunjavanje obveza:

• prekršeni su rokovi za izgradnju i prijenos zgrade u rad, a kašnjenje je više od 2 mjeseca;
• kvaliteta radova ne zadovoljava navedene zahtjeve i investitor ima značajne zahtjeve.

Investitor ima pravo pokrenuti inicijativu za prekid zajedničke gradnje ako investitor pravovremeno ne uplati ugovoreni doprinos. U nekim slučajevima moguće je kašnjenje, ali njegovo razdoblje ne smije biti dulje od 2 mjeseca.

Bilješka! Ukoliko se društvo ne pridržava navedenih rokova, dužno je o tome pisanim putem obavijestiti investitora. Može se ili složiti s promjenama ili jednostrano raskinuti DDU.

Za raskid ugovora investitor mora poslati obavijest nositelju projekta. Mora navesti razlog i napomenu da se ugovor jednostrano raskida. Datum isteka dokumenta je dan kada je pismo poslano. Sada, u roku od 20 kalendarskih dana, programer je dužan vratiti na račun dioničara iznose koje je prethodno platio prema ugovoru.

Kazna i njen obračun

Ako je ugovor prekinut zbog krivnje developera, tada se osim naknade sredstava dioničaru dodatno plaća kazna. Zajednička gradnja u potpunosti rješava ovaj problem, dok obični ugovor o kupoprodaji stambenog prostora možda neće uzeti u obzir ovo pitanje.

Osnova za plaćanje kazne mogu biti isti razlozi zbog kojih je ugovor raskinut: kršenje rokova i značajni nedostaci (pukotina u zidu ili rupa u podu). Također, kazna se može povratiti u slučaju kada se ispostavi da je izgrađeni stan manje površine nego što je navedeno u ugovoru.

Važno! Dioničar može zahtijevati ili povrat cjelokupnog plaćenog iznosa + kazne ili jednostavno plaćanje kazne uz primljeni stambeni prostor.

• broj dana kašnjenja - računa se od datuma isporuke kuće navedenog u DDU;
• stopa refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije u ovom trenutku može se vidjeti na službenom portalu odjela;
• trošak stana je naznačen u DDU;
• posebni koeficijent - 1/150 za fizičke osobe, 1/300 za pravne osobe.

Sada morate pomnožiti sve ove pokazatelje:

1/150 x Ref x broj dana kašnjenja x trošak stanovanja.

Na primjer, uz vrijednost ugovora od 2 milijuna rubalja i stopu refinanciranja od 8,5%, programer će morati platiti oko 1130 rubalja za svaki dan kašnjenja.

Fond

Mnogi građani koji žele sudjelovati u kupnji stana željeli bi dobiti najsigurniji DDU ugovor. Na što treba obratiti pozornost? 2017. napravila je svoje prilagodbe ovom pitanju.

Praksa prethodnih godina pokazala je da tradicionalno osiguranje od građanske odgovornosti za programera nije u potpunosti učinkovito. Dakle, od 1. siječnja 2017., prilikom izgradnje novih objekata, svaki programer dužan je uplatiti određene iznose u fond sudionika u zajedničkoj izgradnji. Sav novac akumuliran u ovom fondu koristit će se za isplatu odštete onim investitorima koji su pretrpjeli iznenadni bankrot developera.

Druga stavka rashoda fonda mogla bi biti nastavak financiranja izgradnje. U tom slučaju, naknada će biti isplaćena novom investitoru, koji je preuzeo obvezu dovršetka izgradnje zgrade umjesto bankrotiranog "druga".

Osiguranje

Osiguranjem zajedničke gradnje zaštićeni su oni koji su ugovore sklopili prije početka tekuće godine. Norma je na snazi ​​od 2014. godine i isključuje uknjižbu stambene zgrade bez ugovora o osiguranju od odgovornosti nositelja zahvata. Istina, to se odnosi samo na one organizacije koje svoje aktivnosti obavljaju u skladu sa Saveznim zakonom br. 214.

Važno! Ako prilikom kupnje stana u novoj zgradi u Novosibirsku ili drugom gradu niste sklopili DDU, već drugu vrstu ugovora, ne možete računati na zaštitu 214-FZ.

Ako je tvrtka dobila dozvolu za izgradnju stambene zgrade prije siječnja 2014., tada pravilo o obveznom osiguranju od odgovornosti ostaje na slobodnoj volji investitora.

Svaki ugovor ima mnogo nijansi. DDU 214-FZ nije bio iznimka, na što biste trebali obratiti pozornost prilikom potpisivanja ovog dokumenta? Evo nekih naglasaka:

1. Ako registraciju i potpisivanje ugovora ne provodi sam programer, već njegov predstavnik, provjerite ima li za to zakonsku osnovu. Takvim se mogu smatrati javnobilježničke punomoći. Pažljivo proučite dokumente i točno shvatite koje su ovlasti delegirane predstavniku.
2. Prilikom potpisivanja ugovora provjerite sadrži li ugovor klauzulu da izvođač ne smije neovlašteno mijenjati dokumentaciju.
3. Pažljivo proučite popis događaja više sile. Uvjerite se da se sastoji od doista "nepremostivih" prepreka i da ne sadrži ništa nepotrebno.
4. Pripazite da ugovor sadrži izjavu da se objekt ne smatra kvalitetno izgrađenim dok se ne stavi u funkciju.
5. DDU ne bi trebao sadržavati klauzule o sklapanju dodatnih ugovora s trećim stranama, na primjer, s određenim društvom za upravljanje.
6. Provjerite jeste li jasno razumjeli što je zajednička gradnja stanova i koje važne točke ugovor treba sadržavati. Ako se otkrije da barem jedan od njih nedostaje, programer će imati osnove poništiti dokument.
7. Zapamtite da DDU dobiva snagu ne nakon potpisivanja, već od trenutka državne registracije. Stoga davanje novca programeru prije ove točke može biti opasno.
8. Budući da DDU nema jasnu, zakonski utvrđenu formu, mnogi programeri za njega izmišljaju vlastite klauzule koje su za investitora potpuno neisplative. Najčešće ih nije moguće otkriti sami. Izlaz iz situacije može biti angažiranje odvjetnika specijaliziranog za ovo područje. Njegovo savjetovanje koštat će mnogo manje od mogućih posljedica potpisivanja sporazuma sa zamkama.

Bilješka! Temeljita i najdetaljnija analiza DDU moguća je uz angažman stručnjaka iz naše tvrtke. Traženjem besplatnog savjetovanja možete dobiti značajne preferencije o ovom i drugim pitanjima.

Još jedna točka na koju vrijedi obratiti pozornost je nadležnost prema DDU. Sukladno zakonu, investitor ima pravo samostalno izabrati sud za podnošenje tužbe. Kako bi građanima uskratili ovu priliku, neki programeri DDU-u dodjeljuju adresu određene institucije.

Posjet sudu koji odredi investitor može biti potpuno neisplativ za dioničara. Na primjer, pravosudno tijelo može se nalaziti na mjestu registracije developera, u drugom gradu ili regiji. Potpisivanjem takvog DDU dioničar se automatski slaže s predloženim „pravilima igre“. Naknadno to može postati značajna prepreka za podnošenje tužbe na odabranom sudu.

DDU je prilično složen dokument s velikim brojem nijansi. Ne biste trebali previše vjerovati obećanjima programera, jer njihov glavni zadatak je "izbiti" novac iz vas. Kako biste se što više zaštitili, najbolje je koristiti savjetodavne usluge iskusnih stručnjaka. Samo tako možete biti sigurni da vaš novac neće biti uzalud bačen.

FZ-214 video od stručnjaka

Izbor stručnih videozapisa o sporazumu o zajedničkom vlasništvu, 214-FZ, kao io tome kako pravilno sastaviti ugovor o zajedničkom vlasništvu i ući u zajedničku izgradnju.

U Rusiji je 1. srpnja 2018. stupio na snagu u odnosu na zajednička gradnja, koji su sadržani u saveznom zakonu od 1. srpnja 2018. br. 175-FZ. Prema novim pravilima, zahtjevi za programere postali su stroži, kako u pogledu državne kontrole njihovih građevinskih aktivnosti, tako iu izvršavanju transakcija s vlasnicima kapitala, kao i financiranju izgradnje stambenih zgrada.

Izmjene federalnog zakona “O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina…” od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ (u daljnjem tekstu 214-FZ) primjenjuju se samo na one projekte za koje će se ugovori o udjelu u kapitalu (u daljnjem tekstu DPA) sklopiti nakon 1. srpnja 2018.

Ugovori potpisani i registrirani prije tog datuma i dalje će vrijediti, a graditelji koji su građevinsku dozvolu dobili prije 1. srpnja moći će graditi po starim pravilima.

Savezni zakon br. 175-FZ od 1. srpnja 2018. odlučio je uvesti korištenje escrow računa, koji će obavezna od 1. srpnja 2019.

Mora postojati prijelaz na korištenje tzv. escrow računa za plasiranje novca samih dioničara. U prvoj fazi to će biti dobrovoljne odluke. Ali polazimo od činjenice da će za godinu dana ova vrsta prijelaza već biti obavezna.

D. Medvedev

Escrow računi To su posebni bankovni računi namijenjeni za pohranjivanje, pod određenim uvjetima, sredstava građana položenih prilikom kupnje stambene nekretnine od investitora.

U ovom slučaju banka će kontrolirati napredak izgradnje i troškove za nju (kako bi spriječila pronevjeru sredstava), a escrow račun neophodan je element u kreditiranju programera za financiranje projekta. Napominje se da će korištenje novih mehanizama za bankovnu potporu izgradnji omogućiti bolje upravljanje većinom vrsta rizika zajedničke gradnje nego kod izrade transakcije u fazi temeljne jame.

Suština escrow-a u zajedničkoj gradnji je sljedeća:

• novac dioničara se ne prenosi izravno investitoru, kao što je ranije bio slučaj, već se prenosi na poseban račun za novogradnju gdje je stan kupljen;
• ova sredstva ne može koristiti programer do završetka izgradnje;
• nakon što je kuća isporučena, sredstva na escrow računu može koristiti investitor za otplatu kredita da je banka financirala svoje građevinske aktivnosti, a ostatak će se razmotriti dobit;
• ako developer bankrotira, bit će novca vraćeno građanima, čime je otklonjen problem prevarenih dioničara.

Međutim, prijelaz na escrow račune ne eliminira pojavu još jednog problema - mogućnosti zatvaranja banke. Kako bi se to spriječilo, novac dioničara maksimalno će osigurati Agencija za osiguranje depozita Iznos odštete bit će 10 milijuna rubalja. za jedan stan u jednoj zgradi.

Prijelaz programera na korištenje escrow računa

Zakonodavci već guraju programere na sve moguće načine prijeći na mehanizam escrow računa. Za one koji izvrše prijelaz, nastavio je smanjivati ​​neke zahtjeve i pružati niz pogodnosti:

• Prvo, ako programer otvara i izvodi radove putem escrow računa, ako se prodaja poveća, stopa na kredit za izgradnju može se smanjiti (na približno 5%). To se objašnjava činjenicom da se pristizanjem sredstava na račun (od sklapanja transakcija s građanima) nakuplja iznos koji će u konačnici biti zajamčeno uplaćen banci.
• Drugo, prijelaz na escrow račun omogućuje izgradnju samo ovisno o financiranju banke; obujam prodaje ne utječe na tempo izgradnje.
• Treće, gradnja koju financira banka privlačnija je kupcima stanova zbog osiguranja i povoljnih uvjeta skladištenja sredstava.

Prema RBC-u, trenutno su već odobreni oni koji imaju pravo otvaranja escrow računa (njihov popis je objavljen na web stranici Središnje banke), među kojima su Sberbank, B&N Bank, Alfa-Bank, Raiffeisenbank itd.

Što će biti s zajedničkom gradnjom i domovima za predškolsku djecu od 1. srpnja 2019.?

Ići projektno financiranje u stanogradnji završava 1. srpnja 2019., što znači da je programerima zabranjeno ulaziti u transakcije s dioničarima prema starim pravilima. To znači da će prikupljanje sredstava od građana biti moguće samo putem escrow računa (poseban račun za svakog dioničara).

Do 31. prosinca 2020. planirano je da udio ugovora sklopljenih putem escrow računa bude 95%.

Međutim, za projekte za koje su ishođene građevinske dozvole prije izmjena i dopuna 214-FZ, nova pravila ne vrijede, a prodaja stanova u takvim stambenim naseljima formalizirat će se sklapanjem DDU-a po staroj proceduri.

Budući da je otvaranje escrow računa nemoguće bez sudjelovanja banke, ugovor o udjelu u kapitalu očekuju se i promjene. Ovaj ugovor u svom prijašnjem obliku je zastario i nije u skladu s novim zahtjevima u području dioničke izgradnje. Ugovor postaje trodijelni- dioničar, investitor, banka - što će u skladu s time povlačiti izmjene i dopune uvjeta ugovora. Također je vjerojatno da će se dokument zvati drugačije.

Prijelaz na projektno financiranje nesumnjivo označava početak procesa otkazivanje zajedničke gradnje, za koju zakonodavci predviđaju da će prestati postojati do 2021.

Kako će se promijeniti cijena nekretnina nakon otkazivanja udjela u kapitalu?

Na pitanje - Hoće li stanovi poskupjeti? nakon ukidanja dioničke gradnje, stručnjaci i specijalisti stanogradnje daju dvosmislene odgovore. Mišljenja o ovom pitanju su podijeljena:

• Neki smatraju da bi rast cijena stanova mogao biti značajan. To se objašnjava činjenicom da sudjelovanje banaka (kamate na zajam za građevinski projekt, troškovi korištenja escrow računa itd.) može podrazumijevati niz dodatnih troškova za investitora, koji može prebaciti određeni iznos troškova na kupac povećanjem cijena stanova.
• Drugi su skloni misliti da ako cijene porastu, to će biti samo malo (ne više od 8%). Prema ovoj skupini, sve ovisi o tome kako će banke postaviti cijene stanova i dati povlaštene stope pri kreditiranju programerima.