Programeri nastavljaju zahtijevati dodatna plaćanja za "dodatna" brojila. O "višku" i "nedostajućim" kvadratima otkrivenim tijekom preuzimanja stana Doplata za dodatne kvadrate
A Rospotrebnadzor je proglasio nezakonitom praksu kada developer prisiljava dioničare da plate otvaranje akreditiva kod banke (za naknadno plaćanje za registrirano stanovanje).
Intervjuirani građevinari, a posebno njihovi odvjetnici, malo su zadovoljni presedanskim odlukama Temide, koje su već stajale na dva suda. Većina skriva svoje rupe i izbjegava javne komentare. Odgovori stručnjaka na ovu temu također su dvosmisleni.
Sporovi između programera i Rospotrebnadzora prilično su česti, a po mnogim pitanjima praksa je već uspostavljena. Najčešće su se zahtjevi Rospotrebnadzora protiv programera odnosili na zahtjev za plaćanjem komunalnih usluga unaprijed, nametanje usluga određene tvrtke za upravljanje, visinu kazni za kašnjenja plaćanja itd. Ovo je možda prvi put da je došlo do sukoba oko mjera i akreditiva.
Bez nadoplate
Jedan od kupaca stanova u kompleksu Amazon u ulici Surgina podnio je tužbu tužiteljstvu protiv tvrtke KVS-Kronstadt. Dioničar je sumnjao da su sve odredbe ugovora o udjelu u kapitalu (SPA) sklopljenog s njim zakonite. Tužiteljstvo je rezultate inspekcije poslalo Rospotrebnadzoru, koji je tvrtku priveo pravdi. Kazna je bila samo 10.000 rubalja, ali glavna stvar je da su određeni uvjeti transakcije proglašeni nevažećima. Tvrtka je uložila žalbu, ali je ponovno izgubila slučaj.
Konkretno, sud je utvrdio da je KVS-Kronstadt u ugovoru nezakonito predvidio mogućnost dodatnog plaćanja ako je, nakon što je kuća predana i stanovanje izmjereno od strane djelatnika Zavoda za projektiranje i inventar (PIB), područje stan se pokazao više od jednog metra većim od projektiranih pokazatelja.
U odluci se navodi: „Programer može kontrolirati usklađenost sa specifikacijama i snositi rizike povezane s kompenzacijom... ako je kvaliteta nekretnine neadekvatna. S druge strane, dioničar ne može ni na koji način utjecati na kvalitetu, on samo plaća utvrđenu cijenu i ima pravo dobiti navedeni predmet.”
Odnosno, ako se površina stana smanji, građanin ima pravo tražiti natrag dio plaćenog iznosa, a ako se poveća, svatko će zadržati svoj.
Zlatari na gradilištu
Ponovna izračunavanja nakon PIB mjerenja uobičajena su praksa. Građanima u pravilu ne pada ni na pamet osporiti relevantni uvjet. Ako se površina stana promijenila za metar ili jedan i pol, kupci obično plaćaju dodatno, prepoznajući da programeri nisu draguljari (a neki građani su čak zadovoljni dodatnim metrom).
Ali u Sankt Peterburgu je bilo slučajeva kada su se tvrtke ozbiljno povukle iz projekta. Na primjer, TD Sigma LLC podigao je zgradu s 400 stanova na Rybatsky Aveniji 17. Kako je projekt napredovao, promijenio je dizajn fasade.
Konačna površina mnogih stanova bila je nekoliko metara viša od izvornih pokazatelja, iznos dodatne uplate dosegao je 300.000 rubalja. Neki su se složili, neki pokušali raspravljati.
Ali praksa pokazuje da je izuzetno teško žaliti se na dodatno plaćanje na sudu (ako postoji odgovarajuća klauzula u ugovoru). Naravno, ako se površina stana značajno promijenila, možete tvrditi da je investitor značajno prekršio uvjete posla.
To će vam omogućiti raskid ugovora i povrat plaćenog novca, uzimajući u obzir kaznu. Ali ako vam treba stanovanje, malo je vjerojatno da će građanin biti zadovoljan takvom perspektivom."Gotovo je nemoguće osporiti valjanost PIB mjerenja", potvrđuje Tatyana Bogdanova, generalna direktorica Yur-City Law Firm LLC.
Sada je sud priznao da je uvjet DDU o doplatama nezakonit. Ovaj slučaj sam po sebi nije usamljen. Na primjer, prethodno je Rospotrebnadzor kaznio tvrtku Petrotrest za iste uvjete. Nije se ni pokušala žaliti, a o presedanu je bilo prerano govoriti. Trenutačno rješenje održalo se mnogo puta i to je već trend.
Nametljivo unaprijed
U istom slučaju postoji još jedna zanimljiva novost vezana uz akreditiv. Podsjetimo vas da 214-FZ zabranjuje programerima prihvaćanje novca (čak i kao depozit) prije registracije DDU. Ali odobrenje posla od strane Rosreestra može potrajati dugo, a razumljivo je da bi graditelji željeli dobiti barem neku vrstu avansa kako bi se uvjerili u ozbiljnost namjera klijenta.
Jedina legalna shema je akreditiv (u ovom slučaju novac ide na poseban bankovni račun, a programer će ga moći povući tek nakon registracije DDU).
Tvrtka KVS-Kronstadt ponudila je dioničarima „u roku od pet dana od datuma potpisivanja ugovora, o vlastitom trošku i na vlastitu ruku, otvoriti neopozivi, pokriveni, plativi bez akcepta akreditiv u korist investitora u dogovorenoj banci. s programerom."
214-FZ ne govori ništa o tome. Rospotrebnadzor je odlučio da je ova klauzula u suprotnosti sa zakonom o zaštiti prava potrošača. Sud se složio s ovim argumentom. Društvo nema pravo dioničarima nametati takvu uslugu (drugo bi bilo kada bi društvo snosilo sve troškove).
Mnogi intervjuirani programeri ne slažu se s argumentima Rospotrebnadzora, ali odbijaju komentirati (možda ne žele nepotrebnu pozornost na svoje ugovore). No odvjetnici koji štite prava potrošača zadovoljni su sadašnjom odlukom.
Stručna mišljenja
Maksim Žabin,
Zamjenik direktora tvrtke "LenRusStroy":
— Odluka o mjerama me iznenađuje. Nisam spreman komentirati pravni dio, ali postoji odavno uvriježena praksa vezana uz eventualni preračun troškova stanovanja. To ne znači da postoji mnogo sukoba oko veličine stanova. Pogreške uvijek postoje, a predviđene su čak i SNiP-ovima i GOST-ovima.
Nijedan poduzetnik neće isporučiti kuću koja savršeno odgovara projektu. Postoje realni uvjeti gradnje. Ali jedna je stvar ako vam je obećan stan od 30 metara, a pokazalo se da je 35, a druga stvar ako govorimo o prihvatljivoj pogrešci unutar nekoliko postotaka.
Naravno, tvrtke koje grade panelne kuće tu imaju dodatne prednosti. Ne sjećam se da se površina našeg stana razlikovala za više od 1,5% od projektiranih.
Oleg Ostrovski,
supredsjedavajući organizacijskog odbora natjecanja "Povjerenje potrošača" (bivši dužnosnik Odbora za izgradnju St. Petersburga):
— Odvjetnici Društva potrošača Sankt Peterburga i Lenjingradske oblasti slažu se da je klauzula o dodatnim plaćanjima za povećanje površine stana (nakon kontrolnog mjerenja) kršenje zakona o zaštiti prava potrošača.
Investitor je dužan izgraditi stambenu zgradu i prenijeti dioničaru objekt naveden u sklopljenom ugovoru. Njegovom potpisivanju prethodi ispitivanje projekta i ishođenje građevinske dozvole. To znači da su odobreni svi parametri stanova. Samo nositelj projekta, a ne kupac, može i dužan je nadzirati njihovu usklađenost i sukladno tome snositi rizike povezane s odstupanjima.
Što ako građanin nema priliku platiti stotine tisuća rubalja? Uostalom, fokusira se na određeni iznos, koji se može promijeniti samo dogovorom stranaka. Pa čak i ako ugovor sadrži klauzulu koja predviđa plaćanje, smatram da je u ovom slučaju prva klauzula čl. 16. navedenog zakona koji kaže da se „uvjeti ugovora kojima se zadire u prava potrošača ... proglašavaju ništavim“.
Što se tiče otvaranja akreditiva u korist developera (pod uvjetom da se novac knjiži na njegov račun tek nakon predočenja originalnog registriranog LDU banci), takva shema je sasvim prihvatljiva, zadovoljava interese developera i na istovremeno štiti prava građana. A vjerojatno bi bilo logičnije da troškovi otvaranja računa ne padaju samo na dioničare, nego i na drugu stranu.
Nastavak recenzije možete pročitati u sljedećem materijalu
Stan u novoj zgradi: "dodatni" metri - uspjeh ili gubitak? Platili su jedno područje, a dobili drugo. Tko će kome doplatiti - kupac developeru ili obrnuto
Ljudi koji imaju iskustva u kupnji novogradnji dobro znaju da je kvadratura stana koji se kupuje jako “kalkulantska” cifra. Stvarna veličina objekta znat će se tek nakon što se završi gradnja i izvrše odgovarajuće mjere. I uopće nisu neuobičajene situacije kada se površina stana može razlikovati od onoga što je napisano u ugovoru. Što se događa u ovom slučaju?
Ovaj je članak referentni i informativni materijal; sve informacije u njemu predstavljene su u informativne svrhe i služe samo u informativne svrhe.
Panel - točnije
Prvi zaključak iz komunikacije s tržišnim stručnjacima je da se fenomen doista događa. "Područja stanova nakon BTI mjerenja u 99% slučajeva razlikuju se od projektiranih područja", kaže Valentin Pariysky, zaposlenik odjela prodaje Vedis grupe. Istina, u većini slučajeva odstupanja su minimalna – ali ako problemu pristupimo strogo formalno, onda ona postoje.
Koja su točno ta odstupanja? Ovdje puno ovisi o tehnologiji gradnje. Vrsta panela daje najveću točnost. “U panelnoj gradnji, gdje su se tehnologije razvijale tijekom godina, svaka kuća je “konstruktor” od “kockica” unaprijed dimenzioniranih prema veličini,” objašnjava Dmitry Kotrovsky, potpredsjednik razvojne tvrtke Khimki Group. "Tamo se 'dodatni' metri pojavljuju puno rjeđe." Prema našim konzultantima, s prosječnom veličinom stana od 60 m2. m razlike će biti 0,5 - 1 sq. m, najviše 1,5 četvornih metara. m.
Druga stvar su monoliti, gdje je svaka kuća u biti stvorena od nule na gradilištu. Štoviše, stanovi u takvim zgradama obično su većih dimenzija - pa odstupanja (u postocima) izgledaju uočljivija ako se pretvore u četvorne metre. "U monolitnim kućama razlika može doseći nekoliko četvornih metara", kaže Alexandra Krzhevova, voditeljica odjela marketinga i analitike, Pioneer Group of Companies. – U praksi grupe tvrtki Pioneer češća je situacija prekoračenja površine stana: u prosjeku obično ne više od 7 četvornih metara. m".
Naravno, postoje i slučajevi kada su razlike značajnije – do 10-15 četvornih metara. m. Ali ovdje postoje i drugi razlozi. « Značajna odstupanja u površini iznimno su rijetka, a mogu biti posljedica činjenice da je za izgradnju kuće korišteno dodatno zemljište, pa se, sukladno tome, ukupna površina stambene zgrade povećala, napominje Arseniy Vasiliev, generalni direktor grupe tvrtki UNISTO Petrostal. – Ili, još gore, zbog lošeg nadzora gradnje. Tada značajno povećanje ili smanjenje površine stana može biti samo vrh ledenog brijega.”
Vjeruj, ali mjeri
Postavlja se razumno pitanje: tko mjeri stanove? Točnije, svatko može nešto izmjeriti (za to vam treba obični metar, oni “tehnološki napredniji” mogu koristiti laserski daljinomjer), ali čiji se rezultati priznaju kao konačni?
“Katastarski inženjer dužan je izvršiti mjerenja stana prema posebnom ugovoru s investitorom”, kaže Vasily Sharapov, odvjetnik u razvojnoj tvrtki City-XXI Century. – Obično se provode u fazi puštanja zgrade u funkciju. Katastarske putovnice izrađuju se kako za zgradu u cjelini, tako i za pojedinačne nestambene i stambene prostore, s izuzetkom zajedničke imovine.”
Teoretski, mjerenja bi se trebala provesti u svim stanovima. U praksi, katastarski inženjeri također mogu varati - uzeti mjerenja na jednom katu, a zatim napisati da su sve prostorije iznad ili ispod "potpuno iste". Ako vlasnik nekretnine smatra da to nije tako, može osporiti rezultate. Samo se trebate osloniti ne na vlastite amaterske vježbe s ruletom, već na autoritativnog stručnjaka. “Kupac stana ima pravo koristiti usluge samostalnog inženjera katastra”, kaže Grigorij Altuhov, komercijalni direktor FSK Leader. "A ako postoji odstupanje u brojevima, osporite rezultate mjerenja na sudu."
Balkon-loža patnja
Velika većina modernih stanova ima balkone ili lođe. Kako se nositi s njima? Ovdje treba napomenuti da se rusko zakonodavstvo čini posebno napisano na takav način da što više zbuni temu.
Prosudite sami. Kako podsjeća Andrey Blazhko, generalni direktor Domostroitel-Yugo-Zapad LLC, sukladno stavku 3. čl. 16 Stambenog zakonika (LC) Ruske Federacije „stan se prepoznaje kao strukturno odvojena soba u stambenoj zgradi, koja pruža izravan pristup zajedničkim prostorijama u takvoj kući i sastoji se od jedne ili više soba, kao i prostorija za pomoćne namjene, namijenjene zadovoljavanju kućanskih i drugih potreba građana povezanih s njihovim boravkom u tako odvojenoj prostoriji.” Drugim riječima, balkoni i lođe ("pomoćne prostorije") uključeni su u pojam stana.
S druge strane, u stambenom kompleksu nalazi se st. 15. stavak 5. koji jasno kaže da se ukupna površina stambenog prostora zbraja iz površina svih njegovih dijelova "osim balkona, lođa, verandi i terasa". Iz tog razloga, usput, u potvrdama o vlasništvu navedena je ukupna površina stana bez uzimanja u obzir ovih "ljetnih prostorija".
Postoji i "treća strana" - SNiP 2.08.01-89 "Stambene zgrade". Ovim dokumentom propisano je da se u ukupnu površinu uračunaju lođe i balkoni, ali uz redukcijske faktore od 0,5 odnosno 0,3.
U pozadini tako impresivne "raznolikosti" (koja podsjeća na udžbenik "dva pravnika, tri mišljenja"), programeri obično djeluju prema vlastitoj prosudbi. Najčešće se loggie i balkoni računaju s istim koeficijentima od 0,5 i 0,3. "Troškovi izgradnje ovih prostorija mogu biti uključeni u cijenu stana", kaže Vasily Sharapov ("City-XXI Century"). “Ne pripadaju zajedničkom vlasništvu i koristit će ih pojedinačno vlasnik stana.”
Sjećam se sličnog problema Leonid Sandalov, zamjenik ravnatelja Akademije znanosti Bekar. "Bilo je slučajeva kada je u stanu na dvije razine površina stepenica bila uključena u ukupnu snimku", kaže stručnjak. – Za dodatnih 10 kvadrata kupcima su uzimali novac. m. Naravno, za takvu tehničku grešku novac je vraćen, ali stanovnici su zbog toga morali ići na sud.” U svoje osobno ime, autor ovdje može dodati da je dvoetažni stan sa stubištem još uvijek egzotika za naše tržište. Kada bi se takvi predmeti češće susretali, postali bi i predmet sporova između prodavača i kupaca.
Kako se slažete...
Rusko građansko zakonodavstvo (autor je to već rekao mnogo puta - u raznim prilikama) vrlo je liberalno: ostavlja mnoga pitanja na volju stranaka. Kako piše u ugovoru, tako će i biti. To je potpuno točno u odnosu na temu koju danas proučavamo. Uključiti ili ne uključiti balkone i lođe - kupac i prodavatelj imaju pravo samostalno se dogovoriti o tome.
Sličan princip (sloboda ugovaranja) vrijedi i za situacije s kojima smo započeli ovaj članak - kada se prema rezultatima mjerenja površina stana razlikuje od izračunate. Standardni ugovori koje prodavatelji novogradnji nude svojim klijentima u pravilu sadrže sljedeće klauzule:
Za manja odstupanja površine (u bilo kojem smjeru) nema dodatnih naknada. „U sporazumu se navodi da se ponovni izračun provodi kada je razlika između površina u DDU i BTI veća od 1 kvadrata. m", potvrđuje Alexandra Krzhevova (Grupa kompanija Pioneer). Ponekad je ovaj prag malo viši - recimo, 1,5 četvornih metara. m;
Ako je odstupanje veće, doplaćuje ili kupac (ako je stan veći) ili tvrtka koja prodaje (ako je stan manji). U ovom slučaju, osnova za izračun je cijena 1 kvadrata. m, utvrđeno u ugovoru.
Vrijedno je napomenuti da je gornja formula najčešće – ali nimalo obavezno. Ponekad se događa drugačije:
– primjerice, cijena po kojoj kupac “otkupljuje” četvorne metre ispadne viša od one koju je investitor dužan vratiti. “Postoje i slučajevi kada investitor uvjetuje da se plaćanja vrše “jednostrano”: samo ako je veličina stana postala veća, tj. doplata se odnosi samo na kupca,” kaže Grigory Altukhov (FSK Leader). Hoće li na to pristati, to je, kako kažu, retoričko pitanje. « Ako ugovor navodi nejednake uvjete, uključujući i iznos povrata, onda se kupac treba zapitati o motivima svojih postupaka, uvjeren je Arseny Vasiliev (UNISTO Petrostal). “Često razlog leži u nadi slučajnosti ili u želji da se zatvorenih očiju kupe stanovi po dampinškim cijenama.”
Kao i mnoga druga, zakonodavac je ovo pitanje ostavio na diskreciju stranaka - kupac i prodavatelj imaju pravo samostalno dogovoriti postupak doplate. “Slažem se” je, naravno, figura govora: programeri obično kažu da su njihovi ugovori standardni, vrlo ih nerado prilagođavaju... Ali ono što kupac svakako može slobodno učiniti jest pravo odlučiti hoće li treba kupovati pod takvim uvjetima. Na kraju, stanje na tržištu danas je daleko od uzbudljivog; možete potražiti druge opcije.
Kupnja stana u zgradi u izgradnji uvijek je rizik. I nije samo stvar u mogućim kašnjenjima rokova isporuke. Često se ljudima koji su već platili četvorne metre odjednom ispostavljaju dodatni računi. Konačni trošak stanovanja nakon takvih dodatnih plaćanja može se povećati za nekoliko desetaka, pa čak i stotina tisuća rubalja. U nekim su slučajevima zahtjevi programera pošteni. A ponekad tvrtka jednostavno pokušava zaraditi na klijentu.
Češće od ostalih članovi stambenih zadruga preplaćuju novogradnju. Prilikom kupnje nekretnine po ovoj shemi građanin mora platiti ulaznu, dioničku i članarinu. Njihov ukupni iznos, zapravo, je cijena stana. Ali povelja stambenih zadruga često predviđa ciljana plaćanja, koja su svi dioničari dužni izvršiti ako je potrebno. Na primjer, ako se oprema za ulaz u kuću pokazala skupljom od očekivanog. Neće biti moguće odreći se ovih naknada, budući da se ulaskom u stambenu zadrugu kupac automatski slaže sa svim odredbama povelje.
Odnos između zadruge i investitora također igra važnu ulogu. Kada se radi o različitim pravnim osobama, cijena izgradnje obično je navedena u ugovoru između njih i nije podložna promjenama. No, ako radove obavljaju stambene zadruge, kupci će morati uplaćivati svaki put kad porastu troškovi - dovoljno je da se takva odluka donese na skupštini. Kao rezultat toga, tijekom nekoliko godina postoji opasnost da se ugovorena cijena stambenog prostora poveća za 20-50% ili više.
Sudionici stambene zadruge Ostrov u Primorju upali su u sličnu zamku. Kada je zadruga osnovana 2012., dioničarima je ponuđeno da plate 41.650 rubalja za "kvadrat". Onda je kriza napravila prilagodbe i pojavili su se nepredviđeni troškovi. U samo tri godine cijene stanova porasle su za 60% na 67 000. Sada umjesto 2 milijuna rubalja. jednosoban stan površine 50 m2. m koštat će 3,3 milijuna, a to očito nije granica - kuće će biti isporučene ne prije siječnja 2018.
Prilikom sklapanja ugovora o dioničkom udjelu (EPA) čini se da nema razloga za brigu o nepotrebnim troškovima. Po zakonu označava fiksnu cijenu stana. Ali i ovdje postoje nijanse. Dakle, 214-FZ omogućuje programeru da sasvim legalno podigne cijenu već kupljenog stambenog prostora. Istina, samo uz suglasnost dioničara i samo ako je takav uvjet inicijalno naveden u DDU. U dokumentu mora biti navedeno u kojim je situacijama moguće poskupljenje i za koliko posto.
Građevinske organizacije aktivno koriste ovo pravo. Gotovo svi sudionici na tržištu uključuju u svoje ugovore klauzulu o dodatnom plaćanju za dodatna brojila. Klauzula pomaže povratu novca od klijenta ako BTI mjerenje pokaže da je stvarna površina kućišta veća od izračunate. S obzirom da razlika ponekad doseže 5-7 četvornih metara. m, preplata može biti značajna. Prošlog proljeća tvrtka Glavstroy predstavila je dioničarima kompleksa Sjeverne doline činjenicu: tri rublja dodana su na 6 četvornih metara tijekom izgradnje. m, "odnushki" - do dva. Kao rezultat toga, cijena nekih stanova porasla je za 150.000-600.000 rubalja. Kupci su se pokušali svađati, čak su i organizirali skup. Ali zakon je bio na strani developera. DDU je izravno naveo: snimka je približna, a potpuni izračun izvršit će se nakon završnih mjerenja. To znači da su ljudi znali u što se upuštaju.
Mnoge tvrtke danas koriste takozvane "antikrizne" uvjete u ugovorima. Nadoplata za stan u ovom slučaju može ovisiti o promjenama u porezima ili razini inflacije tijekom razdoblja izgradnje. Na primjer, peterburški programer Megalit uveo je dvije takve točke u DDU. Dioničari će dobiti račun od 5 posto od ukupne cijene stanovanja ako rast indeksa potrošačkih cijena premaši 15 posto ili građevinski materijal poskupi više od 5 posto. Dakle, za "kopjejku" za 7 milijuna rubalja maksimalna marža bit će 350.000.
Ponekad potreba za budućim uplatama nije izravno navedena, već je skrivena u tekstu uvjeta. Recimo da navode da je trošak 1 m2. m izračunava se "uzimajući u obzir troškove potrebne za izgradnju." Odnosno, najvjerojatnije ćete morati dodatno platiti da stavite kuću u rad. Kako to rade klijenti krasnojarske tvrtke “Restavratsiya”: ovisno o objektu, od dioničara dodatno uzimaju od 500 do 2500 rubalja po 1 četvornom metru. m. Za trosoban stan površine 80 m2. m, cijena ugovora se mijenja na 40.000-200.000.
S druge strane, pretjerano detaljan popis troškova koji ulaze u cijenu stanovanja može se u konačnici pokazati kao poslovična Čehovljeva puška. Nakon godinu i pol dana ispada da u ugovoru nema riječi o ugradnji lifta, uređenju dvorišta, niti bilo čemu drugom. Svi ovi troškovi padaju na teret kupaca.
Ako u DDU-u nema rupa koje vam omogućuju legalno povećanje troškova stanovanja, a potreban je novac, neki programeri pribjegavaju prijevari. Na primjer, manipulira se podacima o području. Nedavno je Stroy West LLC pao u takvu shemu. Nakon isporuke kompleksa Krylatsky na Rubljovki, tvrtka je od dioničara zatražila dodatnu uplatu za navodno neobračunata brojila. I značajno: stan jednog od kupaca povećao se za 17 četvornih metara. m, ugovorna cijena je 2,5 milijuna rubalja. FAS je proveo inspekciju i utvrdio da nema značajnih promjena u projektu kuće, a investitor je od samog početka znao stvarne parametre kućišta i jednostavno je doveo ljude u zabludu. U Sankt Peterburgu je organizacija Baltprodkom uzela novac od novih stanovnika stambenog kompleksa Konstantinovskoye za "zrak", uključujući stepenice u području stanova na više etaža. Nakon ponovnog mjerenja klijentima je kvadratura smanjena za 15-25 četvornih metara. m, a troškovi - za 750.000-1,3 milijuna rubalja.
Još jedan popularan način uzimanja novca od dioničara je ostakljenje balkona i lođa. Tvrtke nameću ugradnju dvostrukih prozora bez navođenja cijene, opsega rada i materijala u ugovoru, iako je tako nejasan zahtjev za dodatnim plaćanjem nezakonit. Svojedobno je ovu shemu aktivno koristio programer LEK (sada L1) iz St. Petersburga. U njihovom DDU-u postojala je posebna klauzula o "mogućem ostakljenju", a organizacija je prema vlastitom nahođenju određivala iznos plaćanja. Račun za jednu lođu mogao je iznositi 150 000 ili 300 000 rubalja, a tržišna cijena rada bila je 30 000. Iznos zbirki od jedne visoke zgrade dosegao je 100 milijuna rubalja.
Kada se suoči s zahtjevom za dodatnim plaćanjem, čak i najmanjim, glavno je za vlasnika kapitala da ne žuri. Građevinska tvrtka ne može jednostrano mijenjati cijenu stana, a za dobivanje suglasnosti naručitelja potrebno je obrazložiti zahtjeve. Ako nema dovoljno argumenata u korist povećanja cijene ili ako odredbe dodatnog sporazuma izazivaju nedoumice, bolje je ne potpisivati ništa bez savjetovanja s odvjetnikom.
Članak je napisan posebno za portal www.irn.ru analitičkog centra “Pokazatelji tržišta nekretnina IRN.RU”.
Programeri smatraju da je preuranjeno govoriti o promjeni trenutne tržišne prakse. Danas gotovo sve građevinske tvrtke u ugovore s dioničarima uključuju odredbu o mogućim doplatama. Ako se nakon završnog mjerenja od strane ovlaštenih stručnjaka površina stana poveća za više od jednog metra od izračunate veličine, tada kupac mora doplatiti (na temelju cijene kvadratnog metra stambenog prostora). Ako se stan pokaže manjim od navedenog u ugovoru, tada u tom slučaju programer mora vratiti preplaćeni iznos.
Izgradnja na oko
Stav investitora donekle je razumljiv: njima je teško jamčiti zlatarsku preciznost na gradilištu. Uostalom, čak i građevinski kodovi dopuštaju odstupanja u debljini istih betonskih konstrukcija. I krivi zidovi mogu dobro "pojesti" ili dodati dodatni metar. Iz tog razloga prodavatelji u ugovorima navode cijenu po kvadratnom metru i opću okvirnu cijenu, ali uz napomenu da će se konačne isplate klijentima izvršiti nakon završnih izmjera.
Takva se mjerenja provode prilikom upisa kuće u katastarski upis. U Sankt Peterburgu se programeri za to u pravilu obraćaju regionalnim podružnicama Državnog jedinstvenog poduzeća "GUION" (na starinski način nazivaju se PIB-ovi - biroi za dizajn i inventar). U Lenjingradskoj regiji ova pitanja spadaju u nadležnost BTI (Zavod za tehnički inventar). Međutim, vladine agencije nemaju monopol nad mjerenjima. Pravo obavljanja ovog posla ima samostalni inženjer katastra koji ima odgovarajuću potvrdu.
Svaka tvrtka sama određuje iznos besplatnog odstupanja. Neki programeri zahtijevaju dodatna plaćanja ako se površina stana poveća za više od 0,5 m2. Većina tvrtki pruža dodatne izračune ako je korekcija veća od jednog metra.
Namjerno povećanje
U većini slučajeva završna mjerenja su bezbolna. Ali ponekad se događaju skandali.
Na primjer, trgovačka kuća Sigma gradila je kuću u Rybatskoje. Tijekom faze izgradnje tvrtka je izvršila prilagodbe dizajna fasade. Površina mnogih stanova povećala se za nekoliko metara, a iznos dodatnih plaćanja dosegao je 350.000 rubalja. Neki dioničari pokušali su se sukobiti. Međutim, trenutna praksa pokazala je da je vrlo teško osporiti dodatno plaćanje na sudu - uostalom, odgovarajući uvjet je naveden u ugovoru.
Naravno, ako se površina stana značajno promijenila, možete tvrditi da je investitor značajno prekršio uvjete posla. To će vam omogućiti da raskinete ugovor i naplatite novac uključujući kazne. Ali većina klijenata koji još uvijek žele dobiti stan nije sretna zbog ove mogućnosti. Usput, neki programeri u početku navode u ugovoru koje se odstupanje smatra "značajnim" tako da postoji razlog za raskid ugovora. Najčešće je ova brojka jednaka 7% površine projekta stanovanja.
Amazonski presedan
Ove je godine situacija s potražnjom za doplatama za dodatna brojila dobila novu boju. U ljeto je žalbeni sud u Sankt Peterburgu donio važnu odluku o sporu između tvrtke KVS-Kronstadt i Rospotrebnadzora. Dvije arbitražne instance izjavile su da investitor nema pravo zahtijevati dodatnu uplatu za veličinu stambenog prostora koja se povećala tijekom izgradnje. Ova je odluka stupila na snagu i izazvala raspravu u stručnoj javnosti.
S jedne strane, kod nas nema sudske prakse, nedosljednosti u praksi se stalno događaju. S druge strane, ne može se zatvoriti oči pred stavom dviju sudskih instanci. Štoviše, tužiteljstvo je posredno bilo uključeno u slučaj.
Povijest sukoba je sljedeća. Jedan od kupaca kuće u kompleksu Amazon u Kronstadtu (projekt grupe KVS) podnio je tužbu tužiteljstvu. Kupac je sumnjao u zakonitost pojedinih stavki Ugovora o dioničkom udjelu (DPA). Tužiteljstvo je provelo inspekciju i poslalo rezultate Rospotrebnadzoru, koji je tvrtku priveo pravdi. Konkretni uvjeti transakcije proglašeni su nezakonitima.
Žalbeni sud utvrdio je da je nositelj projekta protuzakonito omogućio mogućnost doplate. U odluci se izravno navodi: „Tvrtka može kontrolirati usklađenost s karakteristikama i snositi rizike povezane s kompenzacijom... ako je kvaliteta predmeta neadekvatna. Dioničar ne može utjecati na kvalitetu, on samo plaća utvrđenu cijenu i ima pravo dobiti navedeni predmet.”
Ovaj slučaj nije bio jedini. Za iste uvjete Rospotrebnadzor je kaznio tvrtku Petrotrest koja gradi nekoliko objekata u St. Ova tvrtka je svoj slučaj pokušala obraniti i na arbitraži, ali bezuspješno.
Sudionici na tržištu različito su procjenjivali te sukobe. Programeri su bili iznenađeni što je sud odlučio prekinuti dugogodišnju praksu. Mnogi intervjuirani odvjetnici također su potvrdili da ishod ovih sukoba uopće ne znači da će se dioničarski stanovi, ako se povećaju, na okružnim sudovima lako izboriti s dodatnim uplatama. Ovdje praksa najčešće ne ide u prilog građanima koji svojevoljno potpisuju odgovarajuće stavke u ugovorima.
No, primjerice, stručnjaci iz Potrošačkog društva Sankt Peterburga i Lenjingradske regije složili su se da odredba o dodatnim plaćanjima krši zakon o zaštiti prava potrošača. Investitor je dužan izgraditi kuću i prenijeti klijentu objekt naveden u ugovoru. Tome prethodi ispitivanje projekta. To znači da su odobrene sve karakteristike stanova. Samo razvojni programer može kontrolirati njihovu usklađenost i snositi rizike povezane s odstupanjima od projekta.
Optička greška
Nedavno se u gradu dogodio još jedan skandal koji bi mogao postati dobar teren za provjeru pravosudne prakse. Tvrtka Legenda Intellegent Development dovršava izgradnju zgrade sa 790 stanova na ul. Optikov, 34. U jesen je tvrtka obavijestila dioničare da je površina mnogih stanova znatno premašila procijenjene brojke. Maksimalno povećanje iznosilo je 4,3 m2. (u trosobnim stanovima).
S prosječnom cijenom kvadratnog metra u kući od 100.000 rubalja, doplata iznosi "okrugli" iznos. Iz tvrtke su prilagodbu objasnili time da su kako je projekt napredovao, tvrtka mijenjala neka tehnička rješenja. Konkretno, bilo je moguće smanjiti debljinu fasada, veličinu inženjerskih okana itd. Istodobno, programer uvjerava da su sve prilagodbe dogovorene s nadzornim tijelima i da nisu u suprotnosti s građevinskim propisima.
Ovo je bilo potpuno iznenađenje za kupce. Na internetskom forumu dioničara vodila se živa rasprava. Neki građani su čak bili sretni što će se površina stanova povećati, a za dodatne metre će morati platiti po cijenama koje su postavljene u fazi "jame". No, ništa manje nije bilo nezadovoljnih građana. Neki ljudi inzistiraju na tome da povećanje površine nije bilo slučajno, već planirano.
Sada programer pokušava izgladiti sukob. Na primjer, tvrtka nudi klijentima četveromjesečni plan plaćanja viška. Klijenti koji ne žele potpisati dodatni ugovor boje se da će ostati bez ključeva. Odvjetnici dioničarima daju različite savjete.
Na primjer, Oleg Ostrovski, zamjenik predsjednika Povjerenstva za nekretnine Potrošačkog društva Sankt Peterburga i Lenjingradske oblasti, preporučuje građanima da pronađu novac za "dodatne" metre, prihvate stan prema tapiji i uknjiže ga kao vlasništvo, pa tek onda osporiti zakonitost dodatnih uplata i pokušati vratiti novac.
Neki odvjetnici vjeruju da dioničari mogu podnijeti tužbu okružnom sudu sa zahtjevom za prijenos stana prema djelu, a ako na sudu tvrtka spomene potrebu za dodatnim uplatama, onda se ovdje mogu pozvati na stav istog Rospotrebnadzora. . Međutim, mnogi stručnjaci sumnjaju u uspješan ishod.
Općenito, situacija je krajnje dvosmislena. I, na žalost dioničara, većina ispitanih stručnjaka smatra da bi odluke u slučaju KVS-a i Petrotresta mogle ostati izolirane.
Greška u milijun
Neki se kupci pitaju: jesu li moguće pogreške u samim mjerenjima? Praksa pokazuje da je to malo vjerojatno, no unatoč tome bilo je sličnih primjera u St. Štoviše, jedan od sukoba može završiti pravnim sporom između dioničara i GUION-a. Tako su kupci troetažnih stanova u kompleksu Konstantinovskoye u blizini Peterhofa otkrili da je investitor (LLC Baltprodkom) uzeo novac od njih uglavnom za "zrak". Stručnjaci PIB-a uključili su unutarnja stubišta u ukupnu površinu prostora. Greška nije odmah otkrivena.
Na primjer, Alexander I. je morao platiti 10,6 milijuna rubalja za stan od 221,5 m2 u gradskoj kući. Prije par godina djelatnici podružnice GUION izvršili su inventuru. Područje gotovo svih odjeljaka značajno se povećalo.
Aleksandar I. saznao je da su se njegove prostorije povećale za više od 10 m². Primivši stanove po papirima i šetajući ravnalom, novi stanari su saznali da prostor prostora uključuje stepenice koje vode na drugi i treći kat. Građani su se obratili građevinskim propisima i otkrili da je takva registracija provedena nezakonito. Djelatnici GUION-a složili su se s argumentima novih stanara i izvršili ponovno mjerenje.
Alexander I. dobio je novu katastarsku putovnicu, u kojoj je ukupna površina stana bila 216 m2. Njegovim susjedima dimenzije prostorija su se smanjile sa 199 na 174 metra. Neki su kupci uspješno povratili preplaćene iznose od programera. Ali Aleksandar I. je bio manje sreće. Dok je kuća bila dovršena, trebao mu je hipotekarni kredit. Tvrtka je predložila raskid DDU i sklapanje redovnog kupoprodajnog ugovora – s teretom. Građanin je tvrtki dugovao oko 700.000 rubalja. Ali ako uzmemo u obzir rezultate ponovnih mjerenja, tada mu je tvrtka trebala vratiti više od 100.000 rubalja.
U ovom slučaju sud nije našao vezu između DDU i novog kupoprodajnog ugovora: građanin je, kažu, potpisao drugi ugovor kad je stan bio spreman, što znači da je vidio kakav prostor prihvaća i složio se. na određenu cijenu. Pritom je sud ignorirao pozivanje kupca da je doveden u zabludu.
Dioničar namjerava tužiti podružnicu GUION-a kako bi natjerao odjel da odgovara za grešku. Istina, mnogi odvjetnici ne vjeruju u izglede ovog spora.
STRUČNA MIŠLJENJA
Vera Ryabova,
Viši suradnik, praksa nekretnina i urbanog razvoja, Rightmark Group
— Zakon 214-FZ izravno ukazuje na mogućnost određivanja u DDU slučajeva i uvjeta za promjenu ugovorne cijene (dio 2, članak 5). Povećanje stvarne površine u odnosu na projektiranu (na temelju rezultata mjerenja katastarskog inženjera) samo po sebi ne znači neodgovarajuću kvalitetu objekta. No kada se veličina stana promijeni na nekoliko metara, može se postaviti pitanje bitne izmjene projektne dokumentacije i promjene samog predmeta ugovora. U ovom slučaju, građanin, na temelju dijela 1.1. Umjetnost. 9 Zakona br. 214-FZ ima pravo zahtijevati samo raskid transakcije na sudu i povrat uplaćenog novca.
Zahtjev za prijenos dodatnog prostora bez ikakve naknade troškova tvrtke sud može smatrati zlouporabom prava od strane potrošača. Osim toga, programeri, u pravilu, uključuju u DDU vlastitu obvezu povrata viška plaćanja u slučaju smanjenja stvarne površine stana. Nijednom građaninu ne pada na pamet osporavati zakonitost ovih uvjeta, jer je očito da su u ovom slučaju zadovoljeni interesi obiju ugovornih strana.
Odluku u slučaju KVS ne treba promatrati kao presedan. Postoji još jedna praksa. Konkretno, 13. Arbitražni žalbeni sud priznao je zakonsko uključivanje odredbi Glavstroy-SPb LLC o dodatnim plaćanjima u DDU ugovore; ovu je odluku potvrdio Vrhovni sud u listopadu 2015. (predmet br. A56-67672/2014). Odluke o naplati dodatnih plaćanja od dioničara za povećanje površine stana također se nalaze u praksi Gradskog suda u Sankt Peterburgu i Lenjingradskog regionalnog suda.
Ekaterina Zernova,
odvjetnik Ujedinjene odvjetničke komore Sankt Peterburga
— Ako proučite praksu Gradskog suda u Sankt Peterburgu, on uvjet dodatnih plaćanja ne smatra kršenjem prava potrošača. Pregledao sam desetak žalbenih rješenja gradskog suda, gdje je dioničarima naplatio manje uplate po mjerenju PIB-a. Istodobno, zatekao sam samo jedan slučaj da je odluka bila u korist kupca, ali je došlo do greške u početnim mjerama stana. Ispada da danas postoje kontradikcije između prakse arbitražnog i gradskog suda.
Vladislav Šestakov,
odvjetnik ZAO Advokat FREMM
— U predmetu KVS sud je na jedinstven način protumačio odredbe zakona. Tako je arbitraža ukazala da se “klauzulama (o doplatama) krše prava potrošača, jer se ne dopušta dioničaru sudjelovanje u dogovaranju konačne cijene ako je odstupanje u kvadraturi veće od 1 m2. m, ne dopuštaju sklapanje dodatnog sporazuma za promjenu ugovorene cijene.”
Naime, sud ne kaže da nema potrebe za plaćanjem viška površine, već je zauzeo stav da se iznos te doplate treba odrediti dodatno (zapravo) uz sudjelovanje dioničara. Ali takav stav, po našem mišljenju, očito neće pridonijeti održavanju stabilnosti odnosa - strane će se "cjenkati" oko iznosa dodatne uplate i sve će ionako završiti na sudu. Štoviše, ova praksa je još uvijek prilično izolirana.
No, primjerice, poznato je stajalište Ustavnog suda (US) kojemu se obratio građanin V.A. Goffman tražeći provjeru ustavnosti drugog dijela čl. 5 Savezni zakon br. 214, koji govori o mogućnosti promjene cijene ugovora (upravo je to dovelo u pitanje zakonitost dodatnih plaćanja). Ustavni sud je tada tužbu odbio prihvatiti.
